Một khi đặt bút ký hợp đồng đặt cọc mua nhà cũng đồng nghĩa với việc bạn sẽ bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để “giữ chỗ” cho mình. Do đó, trước khi ký hợp đồng, người mua cần nắm rõ những lưu ý trước khi ký vào hợp đồng đặt cọc mua nhà dưới đây để đặt cọc an toàn và đảm bảo quyền lợi của mình.
Xác định người sẽ ký hợp đồng đặt cọc mua nhà
Do hợp đồng đặt cọc mua nhà là cam kết có giá trị bằng tiền, kim khí, đá quý, hay vật có giá trị khác. Nên trước khi ký hợp đồng, người bán và người mua cần phải xác định rõ ràng ai sẽ là người ký hợp đồng đặt cọc với mình, họ có đủ năng lực, tư cách để ký hợp đồng hay không?
- Người mua: Cần xác định rõ người ký hợp đồng đặt cọc có phải là chủ nhân bất động sản mình dự định mua hay không. Nếu là người được ủy quyền thì cần phải xác định họ có giấy tờ chứng minh và có đủ thẩm quyền hay chưa.
- Người bán: Cần xem người mua có đủ điều kiện mua nhà đất tại Việt Nam hay không, để tránh các rắc rối sau này.
Phân biệt rõ tiền trả trước và tiền đặt cọc trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà
Tiền đặt cọc và tiền trả trước đều là khoản tiền mà bên mua giao trước cho bên bán, nhằm đảm bảo hợp đồng sẽ được giao kết. Tuy nhiên 2 khái niệm này lại hoàn toàn khác biệt và không thể đánh đồng với nhau:
- Tiền đặt cọc: là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) trong thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Tiền trả trước: là việc bên mua tiến hành trả trước một khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) cho bên bán, nói cách khác là thực hiện trước một phần nghĩa vụ.
Chính vì bản chất đã có sự khác biệt nên khi có vi phạm xảy ra, hậu quả pháp lý sẽ khác nhau tùy theo là tiền đặt cọc hay tiền trả trước.
– Đối với tiền đặt cọc:
- Nếu hợp đồng được thực hiện thì tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện tiếp hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện tiếp hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ các trường hợp có thỏa thuận khác.
– Đối với trả tiền trước: Khi có bên vi phạm nghĩa vụ hoặc không tiến hành thực hiện tiếp hợp đồng thì khoản tiền trả trước về nguyên tắc sẽ được hoàn lại cho bên đã trả mà không kèm theo bất cứ khoản phạt nào.
Số tiền đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua nhà
Người mua sẽ dùng tiền, đá quý hoặc các đồ vật có giá trị khác để đặt cọc mua một bất động sản nhằm bảo đảm việc thực hiện hợp đồng trong tương lai.
Nếu tài sản đặt cọc là tiền thì cần ghi rõ số tiền chính xác là bao nhiêu. Hoặc nếu là đồ vật có giá trị khác thì cần phải đảm bảo đây là các món đồ hợp pháp và nên được quy đổi giá trị ra tiền.
Lưu ý:
- Hạn chế việc đặt cọc, mua bán bằng ngoại tệ bởi giao dịch đó có thể bị vô hiệu hóa do vi phạm pháp luật về việc hạn chế sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ đất nước Việt Nam.
- Không nên đặt cọc quá 20% giá trị căn nhà để đảm bảo an toàn và hạn chế rủi ro.
Thời hạn trong hợp đồng đặt cọc mua nhà
Pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành không quy định thời gian tối đa của hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, để tránh rủi ro bồi thường cọc, giữa 2 bên nên xác định cụ thể và ghi vào trong mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà những điều sau đây:
- Thời hạn mà bên mua phải hoàn tất việc chuyển tiền cọc cho bên bán.
- Thời hạn khi ký hợp đồng mua nhà chính thức.
Nếu đã đến thời hạn mà một trong hai bên mua hoặc bên bán không thực hiện được việc giao dịch thì sẽ phải đền bù tiền cọc theo điều khoản ghi trong hợp đồng. Và có thể giao dịch sẽ bị hủy bỏ. Chính vì thế, người bán và người mua cần phải xác định khoảng thời gian chờ này cho hợp lý.
Thuế phí của các bên tham gia hợp đồng đặt cọc mua nhà
Vấn đề thỏa thuận về thuế phí phải nộp cũng rất quan trọng trong khi thực hiện các thủ tục mua bán nhà đất nhưng nhiều chủ thể của hợp đồng thường không chú ý, dễ dẫn đến mâu thuẫn khi tiến hành thực hiện công chứng.
Về quy định chung, thuế phí được nộp như sau:
- Thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định do bên bán (bên nhận cọc nộp, vì là người có thu nhập), có thể thỏa thuận.
- Phí, lệ phí khác: Thường do bên mua nộp, ví dụ lệ phí trước bạ.
Tuy nhiên, thông thường để thuận tiện cho giao dịch, các bên mua bán thường thỏa thuận như sau: Bên bán chịu phí công chứng. Còn bên mua chịu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Bởi vì thực chất các loại phí thuế này cũng được tính vào giá bán nếu người bán phải chịu. Nếu thỏa thuận để bên mua chịu thuế phí (đồng nghĩa giá bán sẽ rẻ lại tương ứng), thì người mua sẽ dễ dàng, chủ động thực hiện các bước tiếp theo để sang tên nhà đất.
Các điều khoản đền bù nếu phá vỡ hợp đồng đặt cọc mua nhà
Trường hợp một trong hai bên phá vỡ hợp đồng đặt cọc mua nhà thì phải đền bù cho bên còn lại. Thông thường sẽ là mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc. Tuy nhiên, mức đền bù có thể thay đổi tùy theo thỏa thuận giữa bai bên, thậm chí có thể gấp mấy lần số tiền cọc ban đầu.
Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc, bên bán ngoài việc hoàn lại số tiền đặt cọc còn phải trả cho người mua khoản bồi thường hoặc khoản phạt vi phạm theo thỏa thuận trước đó trong hợp đồng. Người mua lưu ý phải xem xét kỹ điều khoản về tiền phạt/ bồi thường này để bảo đảm quyền lợi cho mình.
Trên đây là 6 lưu ý quan trọng trước khi ký vào hợp đồng đặt cọc mua nhà do YouHomes tổng hợp. Chúng tôi hi vọng bài viết giải đáp được thắc mắc cũng như giúp ích trong quá trình mua nhà của bạn.
Xem thêm: Chia sẻ kinh nghiệm quý báu khi cho thuê căn hộ chung cư